by KBZ Legal

Obrót nieruchomościami3 listopada 20210 comments

Co przyniesie nowa ustawa deweloperska?

Nowa ustawa regulująca sytuację pomiędzy deweloperami a nabywcami – Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177) (dalej: nowa ustawa deweloperska) – ma za zadanie doprecyzować lub uzupełnić istniejące już przepisy oraz zapewnić efektywną ochronę nabywców w relacji z deweloperami. Większość przepisów wejdzie w życie z dniem 1 lipca 2022 r., jednak już teraz warto przeanalizować najważniejsze zmiany, jakie czekają w przyszłym porządku prawnym.

Jakie zmiany w przypadku odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego?

Jednym z zagadnień, na które z całą pewnością należy zwrócić uwagę jest odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, opisany w art. 41 nowej ustawy deweloperskiej, który stanowi obligatoryjny element poprzedzający przeniesienie na nabywcę prawa własności wynikającego z umowy deweloperskiej. W obecnej ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232, poz. 1377) (dalej: ustawa deweloperska) ustawodawca poświęcił kwestii odbioru lokalu znacznie mniej uwagi, przedstawiając tę instytucję w art. 27 i pozostawiając na jego końcu odesłanie do przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi.

Nowa ustawa deweloperska w większości pokrywa się z obowiązującymi obecnie przepisami – zasady ogólne pozostały takie same: do odbioru dochodzi po uprawomocnieniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo po zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwy ze strony właściwego organu; w trakcie procedury obowiązkowy jest udział nabywcy a z całości odbioru sporządza się stosowny protokół. Nowością jest natomiast wyraźne umieszczenie zasady dotyczącej uznania wad nieruchomości – od momentu wejścia w życie przepisów nowej ustawy deweloperskiej w przypadku niepoinformowania przez dewelopera nabywcy o uznaniu albo odmowie uznania wad, z mocy prawa będzie przyjęte domniemanie uznania wad przez dewelopera. Niezwykle istotne będzie więc ustosunkowanie się dewelopera do wszelkich wad wskazanych przez nabywcę. Deweloperzy powinni także zachować szczególną ostrożność w związku z wprowadzeniem przepisów umożliwiających nabywcom usunięcie wad na koszt dewelopera w przypadku bezskutecznego upływu terminu usunięcia wad przez dewelopera. Deweloper będzie miał na to 30 dni od dnia podpisania protokołu oraz – jeżeli zachował należytą staranność – będzie miał możliwość przedłużenia tego terminu, przy czym przedłużenie to nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

Co w wypadku zaistnienia wady istotnej lokalu lub budynku?

Kolejnym novum, na które należy zwrócić uwagę, jest pochylenie się ustawodawcy nad nieuregulowaną dotychczas kwestią wad istotnych lokalu, bądź budynku. Do porządku prawnego nie wprowadzono wciąż definicji legalnej wady istotnej, jednak nowe przepisy wielokrotnie odwołują się do niej wprost. Wskazują chociażby na uprawnienie nabywcy do odmowy dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że nieruchomość posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole. Uznanie przez dewelopera wady istotnej w protokole będzie natomiast otwierało drogę do wyznaczenia ponownego terminu odbioru, a w ostateczności (przy dalszym występowaniu wady) do wymogu przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego w tym zakresie.

Jakie zmiany zostały przewidziane w zakresie Prospektu informacyjnego?

Powszechnie wiadomo, że dla osób zamierzających kupić nieruchomość od dewelopera, jednym z ważniejszych dokumentów jest Prospekt Informacyjny. Dotychczas deweloper miał obowiązek wydać go na żądanie osoby zainteresowanej podpisaniem umowy deweloperskiej. Co w tym zakresie zmienia nowa ustawa deweloperska? Deweloper będzie miał obowiązek doręczyć Prospekt Informacyjny każdej osobie nabywającej od niego nieruchomość. Bez zmian pozostaje sposób jego przekazania – wraz z załącznikami deweloper musi dostarczyć go klientowi bezpłatnie na trwałym nośniku.

Zmiana ustawy deweloperskiej a formalizm stosunku między deweloperem a nabywcą

Nie ma wątpliwości, że rozwiązania wprowadzone nową ustawą deweloperską projektowane były przede wszystkim z myślą o nabywcach. Nie można jednak stwierdzić, że pozycja dewelopera w opisywanym stosunku została rażąco naruszona. Sytuacja między stronami, uregulowana przez obowiązującą wciąż ustawę deweloperską, jest zdecydowanie mniej sformalizowana i pozwala na większą swobodę przy zawieraniu umów, podczas gdy w przyszłych regulacjach zarówno nabywca, jak i deweloper zobowiązani będą do zachowania szczególnej ostrożności przy kształtowaniu wzajemnych stosunków ze względu na konsekwencje prawne wynikające z rozbudowanych przepisów.