by KBZ Legal

Obrót nieruchomościami9 listopada 20210 comments

Czym jest prospekt informacyjny i jakie zmiany wprowadzi nowa ustawa deweloperska?

W poprzednich wpisach z cyklu #Nieruchomości wskazywaliśmy, iż nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177) (dalej: nowa ustawa deweloperska) utrzymuje obowiązek dotyczący prospektu informacyjnego, a tym samym nakłada na dewelopera obowiązek sporządzenia i doręczenia prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego (dalej: „prospekt informacyjny”).

Deweloper, który zamierza dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego, prospekt informacyjny sporządza się dla zadania inwestycyjnego. Poniżej pokrótce wyjaśniamy czym jest prospekt informacyjny i o czym powinien pamiętać deweloper, podczas jego sporządzania w nowych warunkach prawnych.

Czym jest i co powinien zawierać prospekt informacyjny?

Prospekt informacyjny jest zestawem informacji, który ma na celu dostarczenie osobie zainteresowanej nabyciem nieruchomości podstawowych danych, dotyczących oferty przedstawionej przez dewelopera. Deweloper ma bezwzględny obowiązek sporządzenia przedmiotowego prospektu. Co do zasady sporządzany jest jeden prospekt informacyjny dla jednego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej doręcza osobie zainteresowanej zawarciem umowy prospekt informacyjny wraz z załącznikami. prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku.

Nowa ustawa deweloperska zawiera wzór prospektu informacyjnego. Składa się on z części ogólnej i z części indywidualnej.  

Część ogólna określa:

• Dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące dewelopera,
• Informacje o doświadczeniu dewelopera,
• Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego.

Z kolei część indywidualna zawiera informacje, dotyczące konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Załącznikami do prospektu informacyjnego są:

• Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego,
• Wzór umowy deweloperskiej lub umowy o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 Nowej ustawy deweloperskiej,
• Szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej.

Zmiany w prospekcie informacyjnym – jak je wprowadzić?

W przypadku zmiany danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci:

1. aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w których są określone aktualne dane i informacje, albo
2. nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w których zmiana jest wskazana w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności przez zamieszczenie stosownych przypisów.

Za wyraźną uprzednią zgodą osoby zainteresowanej zawarciem umowy informacja o zmianie prospektu informacyjnego lub jego załączników może zostać doręczona w innej formie.

Deweloper jest obowiązany doręczyć informację o zmianie, w terminie umożliwiającym zapoznanie się z jej treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej.

Mając na uwadze nowe brzmienie przepisów Ustawy deweloperskiej, może zaistnieć wątpliwość czy deweloper zobowiązany jest wprowadzać zmiany w prospekcie w przypadku zmian w otoczeniu nieruchomości w trakcie realizacji przedsięwzięcia. Można wnioskować, iż wystarczające jest wskazanie w prospekcie informacji o takim otoczeniu na dzień sporządzenia prospektu oraz wskazanie, iż zmiana danych lub informacji ma obejmować zmiany wynikające ze zmian w inwestycji dewelopera, a nie zmian w otoczeniu inwestycji.

Pozostałe obowiązki dewelopera w oparciu o nowe regulacje dotyczące prospektu informacyjnego

Jednym z rodzajów informacji, jakie deweloper będzie miał obowiązek zamieścić w prospekcie, będą dane zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczące inwestycji planowanych w promieniu 1 km od nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie.  W tym zakresie wprowadzono katalog dokumentów mogących stanowić źródło powyższych informacji dla dewelopera, m. in.:

1. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
2. studium kierunków i zagospodarowania przestrzennego gminy,
3. decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach,
4. decyzje o obszarach ograniczonego użytkowania, e)
5. miejscowe plany odbudowy,
6. mapy terenów zalewowych oraz
7.  decyzje wynikające z przepisów szczególnych, takie jak: decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego, decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej.

W przypadku pytań lub wątpliwości, zachęcamy do kontaktu z naszymi specjalistami.