by KBZ Legal

Obrót nieruchomościami4 października 20210 comments

Kary umowne w ustawach deweloperskich

Nabywcy masowo podpisują niekorzystne dla nich Umowy deweloperskie

Niezbędne elementy umowy deweloperskiej uregulowane zostały w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r.  (Dz.U. z 2021 r. poz. 1445) (dalej: „Ustawa deweloperska”).

Przez umowę deweloperską należy rozumieć umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa własności lokalu mieszkalnego albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Ustawa deweloperska określa m.in. zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, obowiązki przedkontraktowe dewelopera, treść umowy deweloperskiej, czy też prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej.

Czy umowa deweloperska musi przewidywać kary umowne?

Elementem koniecznym w umowie deweloperskiej są zapisy dotyczące odsetek i kar umownych zastrzeżonych dla stron umowy w przypadku nienależytego wykonania ich zobowiązań. Jest to wymóg przewidziany przez Ustawę deweloperską.

Zwykle na rzecz dewelopera zastrzeżone są odsetki za opóźnienie w zapłacie części ceny przez nabywcę, natomiast na rzecz nabywcy zastrzeżona jest kara umowna za niespełnienie świadczenia niepieniężnego, np. nie przeniesienie przez dewelopera prawa własności przedmiotu umowy w terminie lub uchybienie terminowi przedstawienia przedmiotu umowy do odbioru końcowego.

W aktualnie obowiązującym stanie prawnym brak jest przepisów, które szczegółowo określałyby sposób ustanawiania wysokości kar umownych w Umowie deweloperskiej. Pojedyncze wskazówki w tym zakresie odnaleźć można w orzecznictwie, a także wśród poglądów prezentowanych przez doktrynę.

Należy jednak podkreślić, że wysokość ustanowionej kary umownej powinna być zgodna z zasadami współżycia społecznego i odzwierciedlać faktyczną szkodę poniesioną przez Nabywcę.

Niekorzystne zapisy o karach umownych w Umowie deweloperskiej

Niejednokrotnie zdarza się, że deweloperzy, jako ta silniejsza strona Umowy deweloperskiej, wykorzystują swoją pozycję na rynku nieruchomości i konstruują jej treść w sposób niekorzystny dla nabywców. Przykładowo, ustanawiają w treści umowy sposób naliczania kar umownych rentowny wyłącznie dla siebie.

Nabywcy masowo – nie mając świadomości, iż konkretny zapis może być dla nich bardzo niekorzystny – godzą się na zaproponowaną przez dewelopera treść umowy. W praktyce często zdarzają się przypadki, w których kary umowne przewidziane dla nabywców są rażąco niskie, co skutkuje ograniczeniem odpowiedzialności dewelopera.    

Słuszny jest pogląd prezentowany w doktrynie, zgodnie z którym funkcją kary umownej – poza funkcją odszkodowawczą – jest również mobilizowanie dewelopera do terminowego wykonania zobowiązania przeniesienia prawa na nabywcę. A zatem, kara umowna przysługująca nabywcy nie może być zbyt niska (symboliczna)¹.

Powyższą tezę potwierdzają liczne orzeczenia, których przykłady zostały przywołane poniżej.

Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 11 kwietnia 2012 r. o sygnaturze XVII AmC 72/11 zwrócił uwagę na „dobre obyczaje” również w stosunkach między nabywcami a deweloperem wskazując, że są to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami uznane mogą zostać działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, a więc działania potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych standardów postępowania. Pojęcie „interesów konsumenta” należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny, mogą tu wejść w grę także inne aspekty: zdrowia konsumenta (i jego bliskich), jego czasu zbędnie traconego, dezorganizacji toku życia, przykrości, zawodu itp. Naruszenie interesów konsumenta wynikające z niedozwolonego postanowienia musi być rażące, a więc szczególnie doniosłe.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy w Warszawie uznał, że kwestionowana przez powoda klauzula o treści „W przypadku zwłoki w zakończeniu budowy w stosunku do przewidywanego terminu strona sprzedająca zobowiązana będzie do zapłaty stronie kupującej kary umownej w wysokości 0,025 % kwot wpłaconych zgodnie z harmonogramem przez stronę kupującą na poczet ceny brutto przedmiotu Umowy przyrzeczonej 1 i Umowy Przyrzeczonej 2 do przewidywanego terminu zakończenia budowy za każdy dzień zwłoki, przy czym kara ta nie przekroczy 10 % sumy cen określonych w ustępie VII niniejszej umowy”, stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385¹ § 1 KC, ponieważ niewątpliwie ogranicza ona odpowiedzialność pozwanego za nienależyte wykonanie zobowiązania, a konkretnie za nieterminowe zakończenie budowy. Sąd stanął na stanowisku, że pozwany wyłącza za jej pomocą możliwość pełnego naprawienia szkody związanej z opóźnieniami ze strony pozwanego. Wprawdzie pozwany jednocześnie na wypadek zwłoki w zakończeniu budowy zobowiązany będzie do zapłaty stronie kupującej kary umownej, jednakże jej wysokość została zastrzeżona na stosunkowo niskim poziomie. W ocenie Sądu treść postanowienia co do kary umownej za zwłokę w zakończeniu budowy została ustalona z pokrzywdzeniem konsumenta, celem ograniczenia jego ewentualnych roszczeń, które mogą nie zostać zaspokojone z uwagi na określoną tymże postanowieniem wysokość kary umownej. Istotnym jest przy tym, iż wysokość kary umownej wskazana w postanowieniu jest nawet na niższym poziomie niż procentowo określona wysokość ustawowych odsetek za zwłokę w stosunku rocznym.

W innym wyroku Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone i zakazał wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowień wzorca umowy o treści: Suma tak naliczonych kar nie może przekroczyć 3% ceny sprzedaży brutto lokalu przedmiotu umowy (…)². W ocenie Sądu także zapisy wzorców umownych zakwestionowane przez powoda w pkt. I2 pozwu spełniają przesłanki niedozwolonego postanowienia umownego z art. 385³ pkt. 2 k.c., gdyż zmierzają do istotnego ograniczenia odpowiedzialności względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Zdaniem Sądu zapis taki wbrew twierdzeniom pozwanej, która posługuje się argumentem, że umowa mogłaby nie przewidywać żadnych kar umownych, nie jest wyrazem troski o dobro konsumenta, czy interes zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej, ale wyrazem nierzetelnego, lekceważącego traktowania konsumenta. Konsument narażony jest ze względu na nieuzasadnione ograniczenie odpowiedzialności inwestora za nieterminowe wykonanie zobowiązania, na lekceważące traktowanie ustalonego terminu wydania przedmiotowego lokalu, tym samym na ponoszenie konsekwencji ekonomicznych wynikających z konieczności dostosowania własnej sytuacji życiowej czy finansowej.

Jakie działania może podjąć Nabywca, jeżeli zastrzeżona w Umowie deweloperskiej kara umowna jest rażąco niska?

Niestety, zarówno w aktualnie obowiązującej Ustawie deweloperskiej, jak i w orzecznictwie czy doktrynie nie zostało wskazane, co konkretnie może zrobić nabywca w przypadku, gdy zastrzeżona na jego rzecz w Umowie deweloperskiej kara umowna jest rażąco niska. Opierając się jednak na doświadczeniu i obowiązujących przepisach prawa, w naszej ocenie sytuacja prawna nabywców może kształtować się następująco.

W pierwszej kolejności wskazać należy na przepis art. 28 Ustawy deweloperskiej, zgodnie z którym postanowienia Umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy Ustawy deweloperskiej są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy tejże Ustawy. Artykuł ten wyznacza zasadę semiimperatywności norm wynikających z przepisów Ustawy deweloperskiej, które mogą być w treści Umowy deweloperskiej modyfikowane jedynie w taki sposób, aby ich skutek był niemniej korzystny dla nabywcy niż ten wynikający z przepisów. Stanowi to ochronę dla nabywców przed sprzecznym z ich interesami odchodzeniem od reguł wyznaczanych przez przepisy Ustawy deweloperskiej. Postanowienia Umowy deweloperskiej, które w zakresie praw lub obowiązków nabywcy względem dewelopera są mniej korzystne niż przepisy Ustawy deweloperskiej są bezwzględnie nieważne.

Mając na uwadze powyższe, a także przywołane orzecznictwo, słuszne wydaje się być twierdzenie, iż zapis umowny dotyczący kary umownej zastrzeżonej na rzecz nabywców, który przewiduje rażąco niską kwotę należy uznać za bezwzględnie nieważny, ponieważ jest niekorzystny dla nabywców i nie rekompensuje poniesionej przez nich ewentualnej szkody. Skoro zapis taki uznawany jest za nieważny, powinien być traktowany, jakby go nie było.

W naszej ocenie, w efekcie takiej sytuacji pojawia się możliwość domagania się przez nabywców od dewelopera stosownej rekompensaty pieniężnej w postaci odszkodowania. Wyliczenie kwoty takiego odszkodowania jest jak najbardziej możliwe i otwiera nabywcom drogę do pełnej kompensacji szkód jakich doznali.

Nowa ustawa deweloperska

1 lipca 2022 roku, wejdzie w życie Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177) (zastępująca – co do zasady – aktualnie obowiązującą Ustawę deweloperską), która w art. 39 ust. 2 stanowi, że jeśli umowa deweloperska nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.

Powyższe potwierdza słuszność naszych rozważań i wniosków w zakresie prawa nabywców do uzyskania rekompensaty pieniężnej od dewelopera.

¹ Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 października 2011 roku, VI ACa 957/11

² Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 28 grudnia 2007 r., XVII Amc 98/07