by KBZ Legal

Obrót nieruchomościami26 października 20210 comments

Jakie warunki musi spełnić Deweloper, aby skutecznie przenieść na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego?

Aby nabywca mógł stać się właścicielem lokalu mieszkalnego konieczne jest zawarcie z deweloperem umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego

Stanowiące finalizację procesu zainicjowanego zawarciem umowy deweloperskiej przeniesienie prawa własności lokalu na nabywcę jest instrumentem, który zobowiązuje dewelopera do dopełnienia odpowiednich czynności – przede wszystkim dokonanie odbioru nieruchomości.

Warto zauważyć, że procedura odbioru nie była dotąd uregulowana w żadnych przepisach a jej obecny kształt, ustanowiony w art. 27 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 Nr 232, poz. 1377) (dalej: Ustawa deweloperska) ma charakter ogólny, odsyłający w sprawach nieuregulowanych w ustawie do przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi. Oprócz odbioru, deweloper ma obowiązek wypełnienia jeszcze innych obowiązków, które niezbędne są do prawidłowego przeniesienia prawa własności na nabywcę.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy czy decyzja o pozwoleniu na użytkowanie – co powinien uzyskać deweloper?

Do przeniesienia własności lokalu na nabywcę, przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość dochodzi poprzez zawarcie w umowie deweloperskiej specjalnej umowy rozporządzającej. Może to jednak nastąpić dopiero po przyjęciu danego budynku do użytkowania zgodnie z procedurą określoną w art. 54–60 ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89, poz. 414), a więc albo w przypadku zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu tego organu wyrażonego w formie decyzji w terminie 21 dni od daty doręczenia zawiadomienia, albo po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Celem umieszczenia takiej regulacji w ustawie było zagwarantowanie nabywcy bezpieczeństwa odnoście wykonania przez dewelopera podstawowych robót budowlanych. Może się bowiem zdarzyć, że prace porządkowe na terenie realizacji inwestycji nie zostaną w odpowiednim czasie zrealizowane. Dlatego też tak ważna jest uprzednia kontrola organów administracji w tym zakresie. Uzyskanie odpowiedniej dokumentacji od organu jest obowiązkiem dewelopera.

Jak powinien przebiegać prawidłowy odbiór lokalu i jak powinien go zorganizować deweloper?

W czynnościach odbiorowych, zgodnie z przepisami, powinien uczestniczyć nabywca, oraz przedstawiciel dewelopera – o tym drugim ustawa nie wspomina bezpośrednio. Obecność nabywcy, która stanowi nie tyle jego uprawnienie, co obowiązek należy ocenić zdecydowanie pozytywnie – wcześniej  procedura odbioru regulowana była każdorazowo, dowolnie, w umowach zawieranych między deweloperami a nabywcami, co pozwalało na ustanawianie zapisów, które zezwalały deweloperowi na samodzielne dokonanie odbioru w przypadku niestawiennictwa nabywcy w wyznaczonym terminie. Takie założenie podważało ideę odbioru, który stanowi fizyczne oględziny miejsca realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego oraz naoczne stwierdzenie, że przedmiot umowy został wykonany zgodnie z treścią zobowiązania: umową deweloperską wraz z załącznikami, projektem budowlanym, przepisami budowlanymi i zasadami sztuki budowlanej.  Odpowiednie uregulowanie tej kwestii było reakcją na orzecznictwo w tym zakresie – podobne do opisanych wyżej postanowienia umowne zostały uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za klauzule niedozwolone m.in. w orzeczeniu z 04.11.2004 r. (XVII AMC 55/03, Legalis): „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku Sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury”; „W sytuacji określonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokół sporządzony przez Sprzedającego zastępuje protokół odbioru”. Za niedozwolone postanowienie umowne w tym samym orzeczeniu uznane zostało stwierdzenie: „Kupujący nie może odmówić odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powołaniem się ma nowe wady, których istnienie mógł stwierdzić podczas pierwszego odbioru”.

O czym jeszcze musi pamiętać deweloper przed przeniesieniem własności lokalu?

Kolejnym elementem bez którego niemożliwe jest przeniesienie prawa własności na nabywcę jest sporządzenie z odbioruprotokołu odbioru i wad przedmiotu umowy. Należy w nim szczegółowo opisać wszelkie zauważone przez nabywcę wady lokalu. Po sporządzeniu protokołu, dewelopera wiąże termin 14 dni na doręczenie nabywcy oświadczenia o uznaniu wad lub oświadczenia o odmowie uznania wad, wraz z uzasadnieniem takiej odmowy. Ustawa daje w ten sposób deweloperowi możliwość jednostronnej oceny, czy wady stwierdzone w protokole powinny zostać uwzględnione, czy nie. Co więcej, nie istnieje regulacja stanowiąca o tym, co stanie się w sytuacji, gdy wady zaistnieją, a deweloper odmówi ich usunięcia. Problem sprowadza się do tego, że aby udowodnić odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości, samo istnienie wady musi być bezsporne – w przypadku, gdy ten będzie odmawiał uznania wady w ogóle, nie będzie można zadecydować o odpowiedzialności za nią.

Co się dzieje, gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę w terminie prawa własności?

W myśl art. 22 Ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska powinna określać m.in. termin przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości. Deweloperzy muszą mieć na uwadze, że w przypadku braku przeniesienia na nabywcę tego prawa w terminie określonym w umowie, nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej. Zanim do tego dojdzie, nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa własności i dopiero w razie jego bezskutecznego upływu, nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej, zachowując roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.