by KBZ Legal

Obrót nieruchomościami24 listopada 20210 comments

Jak nowy Polski Ład wpłynie na Deweloperów?

Nowy Ład to potoczna nazwa programu rządowego Polski Ład, w ramach którego wprowadzone zostały poważne reformy w różnych sferach gospodarki. Dotyczy to również prawa budowlanego oraz działalności deweloperskiej. Poniżej prezentujemy wybrane zagadnienia, które mogą Państwa zainteresować dotyczące m.in. tego jakie domy będzie można budować bez formalności oraz jakie pojawią się możliwości dofinansowania zakupu własnego mieszkania.

Domy do 70m2 bez pozwolenia na budowę?

W treści programu Polski Ład pojawiła się koncepcja budowy małych domów do 70 m2 – bez żadnych formalności! Projekt nowelizacji w zakresie Prawa budowlanego oraz Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym trafił do Sejmu 8 września 2021 r. Po wielu dyskusjach na początku listopada 2021 r. ustawa została podpisana przez Prezydenta.

Zgodnie z propozycją wskazaną w projekcie Polskiego Ładu do wzniesienia domów o powierzchni do 70 m2 nie będzie potrzebne pozwolenie na budowę, ustanowienie kierownika budowy, a także prowadzenie dziennika budowy. Wymagane będzie jedynie zgłoszenie budowy, które obecnie wystarczające było wyłącznie w przypadku budowy domów do 35 m2. Wskazane zmiany oraz wprowadzony program „Mój dom 70m2” ułatwi i zdecydowanie skróci proces budowlany, co powinno zachęcić potencjalnych nabywców, a także pozwoli inwestorom zaoszczędzić odpowiednie zasoby pieniężne.

W kontekście wprowadzanych zmian ależy zwrócić uwagę na następujące kwestie:

• domy o powierzchni zabudowy do 70 m2 będzie można budować w oparciu o zgłoszenie budowy, przy czym konieczny będzie projekt budowlany;
• nowe przepisy dotyczą budowy domu na własny użytek – w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych;
• taki budynek będzie mógł mieć nie więcej niż dwie kondygnacje;
• obszar oddziaływania budynku mieści się w całości na działce, na której ma być on zbudowany;
• liczba takich budynków na działce nie może być większa niż 1 na każde 500 m2 działki;
• to inwestor bierze za każdym razem odpowiedzialność za budowę – nie musi zapewniać kierownika Budowy bądź prowadzić dziennika. Konieczne będzie natomiast złożenie oświadczenia, że budynek wznosi na własne potrzeby, bierze pełną odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy oraz że dokumentacja budynku jest w pełni kompletna.

Co z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego?

Komentowana budowa domu jednorodzinnego w oparciu o zgłoszenie budowy dotyczy terenów, dla których opracowane są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Tam, gdzie nie ma MPZP, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W nowelizowanych przepisach wprowadzono także zmiany w zakresie terminów wydawania decyzji przez urzędy – mają one działać szybciej. W przypadku braku MPZP wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla domów do 70 m2 ma nastąpić w nieprzekraczalnym terminie 21 dni. Inwestorzy mają uprawnienie do zaskarżenia niedotrzymania tego terminu oraz będą mogli domagać się kar pieniężnych.

Mieszkanie bez wkładu własnego?

Propozycje zmian w programie Polski Ład dotyczą również budownictwa wielorodzinnego. Ogłoszono bowiem program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który pomóc ma młodym osobom w wieku od 20 do 40 roku życia w zakupie własnego mieszkania. Z omawianego programu będą mogli skorzystać inwestorzy, którzy chcą nabyć pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym, pierwotnym lub społecznym lub chcą kupić gotowy dom. Państwo zobowiązało się zagwarantować do 100 tys. zł wkładu własnego dla osób biorących kredyt.

Następny bonus to dofinansowanie w kwocie do 160 tys. złotych dla osób korzystających z mieszkalnictwa społecznego czy też z rodzin wielodzietnych. Wysokość dopłaty do inwestycji mieszkaniowej będzie uzależniona od liczby dzieci w rodzinie – 20 tysięcy zł zainteresowani otrzymają w przypadku drugiego dziecka, 60 tysięcy złotych w przypadku trzeciego dziecka, 20 tysięcy złotych – w przypadku każdego kolejnego. Aby zmniejszyć ryzyko wzrostu cen, ma też zostać wprowadzony poziom ceny maksymalnej za 1 m2 nieruchomości, która będzie się kwalifikować do programu.

Zmiany zasad najmu – również dla deweloperów

Zmiana art. 9a ust. 6 Ustawy o PIT likwiduje możliwość zastosowania skali podatkowej przy wynajmie nieruchomości – od 1 stycznia 2023 r. Oznacza to, że koszty związane z nabyciem, dostosowaniem, remontem nieruchomości będącej następnie przedmiotem najmu, nie będą mogły być od 2023 r. traktowane jako koszty uzyskania przychodu i tym samym, efektywnie zmniejszać podatku od wynajmu nieruchomości. Od 1 stycznia 2023 r. niezależnie od wysokości poniesionych nakładów, przychody z najmu nieruchomości mają być  rozliczane wg zasad ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, tj. wg stawki:

• 8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł oraz;
• 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł;

Jak do zmian odnosi się Polski Związek Firm Deweloperskich?

Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich (dalej: PZFD), proponowany termin wejścia w życie nowych przepisów (1 stycznia 2022 r.) jest “rażąco krótki”, gdy weźmie się pod uwagę to, jak wiele zmian w prawie obejmie Polski Ład. PZFD negatywnie ocenia też skutki proponowanych rozwiązań w stosunku do branży deweloperskiej, zwłaszcza sektora Private Rent Sector (PRS).

W przypadku pytań, zachęcamy do kontaktu z naszymi specjalistami.