by KBZ Legal

Obrót nieruchomościami16 listopada 20210 comments

Nowa instytucja deweloperska – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – czym jest wskazana nowość i co warto o niej wiedzieć?

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177) (dalej również jako: „nowa ustawa deweloperska”) wprowadza instytucję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (dalej również jako: „Fundusz”). Ustawa zastąpi dotychczas obowiązującą ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: „stara ustawa deweloperska”). Ta zmiana w przepisach powoduje powstanie nowych obowiązków dla deweloperów. Jakie to obowiązki, wskazujemy w niniejszym wpisie.

Jakie obowiązki nałoży na deweloperów Nowa ustawa deweloperska w związku z powstaniem Funduszu?

Po pierwsze wskazania wymaga fakt, iż celem nowej ustawy deweloperskiej jest poprawa sytuacji nabywców oraz zapewnienie im efektywnej ochrony w relacjach z deweloperem. W szczególności chodzi przede wszystkim o podniesienie bezpieczeństwa środków pieniężnych wpłaconych na mieszkaniowe rachunki powiernicze na wypadek upadłości dewelopera, nierozpoczęcia przez niego inwestycji, czy nieuzasadnionej odmowy przeniesienia własności mieszkania lub domu jednorodzinnego albo ich części ułamkowej, a także w razie upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. W tym właśnie celu ma powstać Fundusz, który zasilany będzie stosownymi składkami odprowadzanymi przez dewelopera. W uzasadnieniu do projektu nowej ustawy deweloperskiej zostało wskazane, że intencją projektodawcy jest zapewnienie komplementarnego systemu ochrony środków nabywcy, a środki nabywcy powinny być chronione na takim samym poziomie bez względu na wybrany przez dewelopera rodzaj Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego. W ocenie ustawodawcy, Fundusz jest jednym z istotnych elementów zapewniających skuteczność takiego systemu. Maksymalnie wpłaty firm deweloperskich do Funduszu wyniosą do 1 proc. środków klientów zgromadzonych w bankach na otwartych Mieszkaniowych Rachunkach Powierniczych i 0,1 proc. w przypadku rachunków zamkniętych.

Od kiedy obowiązują przepisy dotyczące Funduszu?

Istotne jest to, że niektóre przepisy odnoszące się do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego tj. art. 46, 47 i 48 ust. 6 nowej ustawy deweloperskiej już obowiązują, gdyż zgodnie z przepisem art. 81 nowej ustawy deweloperskiej weszły one w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia (została ogłoszona 30 czerwca 2021 r.).

Z jakich źródeł pochodzą środki gromadzone w ramach Funduszu? Fundusz stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki Funduszu gromadzone są na wyodrębnionym rachunku bankowym Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego i pochodzą:

1. ze składek należnych od deweloperów odprowadzanych zgodnie z przepisami Nowej ustawy deweloperskiej,
2. z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym, Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, oraz przychodów z lokat środków Funduszu,
3. z roszczeń nabywców wobec dewelopera lub banku,
4. z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera,
5. ze środków uzyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz Funduszu,
6. z innych wpływów.

Jaki jest sposób obliczania wysokości składki, którą deweloper obowiązany jest wpłacić?

Z punktu widzenia dewelopera istotny jest sposób obliczania wysokości należnej składki. Zgodnie z treścią przepisu art. 49 nowej ustawy deweloperskiej, który wejdzie w życie 1 lipca 2022 r. podstawę wyliczenia wysokości składki na Fundusz stanowi wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją:

1. a) umowy deweloperskiej,
2. b) umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę,
3. c) umowy przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu,
4. d) umowy przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a także
5. e) umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do
6. – wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego,
7. – przeniesienia własności lokalu użytkowego,
8. – wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego,
9. – przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego.

Wysokość składki stanowi iloczyn stawki procentowej wskazanej powyżej, a także wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy albo wartości wpłaty dokonanej przez dewelopera.

Jaka jest maksymalna wysokość stawki procentowej, według której wyliczana jest składka?

Maksymalna wysokość stawki procentowej, według której jest wyliczana wysokość składki na Fundusz, nie może przekraczać 1% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo 0,1% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Składka przekazana na Fundusz nie podlega zwrotowi.

W razie pytań lub wątpliwości, zachęcamy do kontaktu z naszymi specjalistami.