by KBZ Legal

Obrót nieruchomościami19 października 20210 comments

Kto ponosi odpowiedzialność za treść umowy deweloperskiej – deweloper czy notariusz?

Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. To oznacza, że taka czynność prawna zostaje dokonana niejako pod „nadzorem” notariusza, który zgodnie z Prawem o notariacie z dnia 14 lutego 1991 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 1192) (dalej: „Prawo o notariacie”), w zakresie swoich uprawnień tj. w zakresie dokonywania czynności, którym strony są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną (czynności notarialnych), działa jako osoba zaufania publicznego.

Dlatego też, przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz ma obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne, co więcej musi odmówić dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem.

Notariusz powinien więc dbać o to, aby treść Umowy deweloperskiej nie była jednostronna a przy tym była zgodna z obowiązującymi przepisami prawa oraz zasadami współżycia społecznego. Dla potwierdzenia tego faktu w orzecznictwie podkreśla się w szczególności, że niedopuszczalna jest taka interpretacja obowiązujących przepisów, która sprowadzałaby status notariusza do roli biernego uczestnika w trakcie procedury zawierania umów – np. wyłącznie do sporządzenia odpowiedniego wzoru, przybicia pieczęci i podpisu, czy pobrania wynagrodzenia¹. Dlatego też obowiązkiem notariusza jest branie czynnego udziału w kontrolowaniu treści zawieranej umowy.

Na co powinien zwracać uwagę notariusz podczas kontroli treści umowy deweloperskiej?

W kontekście umowy deweloperskiej oznacza to kontrolę dokumentu pod kątem rozbudowanego katalogu elementów przewidzianych w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 1445) (dalej: „Ustawa deweloperska”), pośród których wyróżnić można:

a) Elementy przedmiotowo istotne – bez wskazania których nie może dojść do powstania zobowiązania z umowy deweloperskiej. Zostały one wskazane w art. 22 ust. 1 pkt 2 (cena), pkt 3–6 (przedmiot umowy) oraz pkt 18 (treść zobowiązania dewelopera). Swoją podstawę mają one już w treści ustawowej definicji umowy deweloperskiej zawartej w art. 3 pkt 5 Ustawy deweloperskiej.

b) Elementy dodatkowe – zaliczyć możemy do nich elementy wskazane w art. 22 ust. 1 pkt 7 (termin przewłaszczenia nieruchomości na rzecz nabywcy), pkt 8 (wysokość i terminy lub warunki zapłaty kolejnych części ceny), pkt 11 (terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych), pkt 13 (wysokość odsetek i kar umownych), pkt 16 (termin i sposób powiadomienia nabywcy o odbiorze przedmiotu umowy).

Notariusz powinien mieć pełną świadomość, iż pominięcie jednego z przedmiotowo istotnych elementów treści umowy deweloperskiej będzie oznaczało bezwzględną nieważność czynności prawnej – w szczególności w przypadku braku określenia przedmiotu umowy. Będzie mogło ono również doprowadzić do konwersji takiej czynności prawnej, czyli do uznania czynności za inną niż kreującą zobowiązanie z umowy deweloperskiej (np. brak wskazania ceny przy jednoczesnym wyrażeniu woli nieodpłatnego wykonania zobowiązania przez dewelopera, lub określenia zobowiązania dewelopera w sposób odmienny).

Brak w treści umowy deweloperskiej elementów dodatkowych umożliwia nabywcy odstąpienie od niej w ciągu 30 dni od dnia jej zawarcia (art. 29 ust. 1 pkt 1 Ustawy deweloperskiej). Takie postrzeganie charakteru prawnego ustawowych elementów treści umowy deweloperskiej wynika nie tylko z analizy normatywnej, lecz także ma uzasadnienia celowościowe i systemoowe².

Obowiązek zachowania szczególnej staranności i odpowiedzialność odszkodowawcza Notariusza

W przypadku gdy brak jednego z powyższych elementów doprowadzi do wyrządzenia szkody jednej ze stron, zastosowanie znajdzie art. 49 Prawa o notariacie, który stanowi, że za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych Notariusz ponosi odpowiedzialność na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności.

W doktrynie wskazuje się, że odpowiedzialność notariusza opiera się na zasadzie winy, która obejmuje zarówno winę umyślną, jak i winę nieumyślną w postaci lekkomyślności i niedbalstwa³. Stanowisko to potwierdza również orzecznictwo, które wskazuje na fakt, że przepis art. 49 Prawa o notariacie nie przewiduje odpowiedzialności notariusza ani na zasadzie słuszności, ani na zasadzie ryzyka, co samo w sobie wystarcza na przyjęcie, że jest ona oparta właśnie na zasadzie winy⁴. W kwestii stopnia winy w ramach odpowiedzialności przewidzianej w art. 415 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 49 Prawa o notariacie Sąd Najwyższy stwierdził, że wystarczająca jest najlżejsza wina i nie ma podstaw, by twierdzić, że o niedbalstwie notariusza można mówić tylko wtedy, gdy dopuścił się naruszenia obowiązków o charakterze podstawowym. Co więcej, obowiązek dochowania staranności nie może być też ograniczony do podejmowania działań wprost w przepisach przewidzianych.

Powstanie szkody w związku z zawinionym działaniem Notariusza

Nabywca, jako strona umowy deweloperskiej, której postanowienia są niezgodne z prawem, albo w której pominięte zostały elementy przedmiotowo istotne może zwrócić się do Notariusza z roszczeniem odszkodowawczym za wyrządzoną z tego tytułu szkodę. Należy pamiętać, że w takim przypadku niezbędne jest wykazanie trzech przesłanek, które stanowią podstawę odpowiedzialności Notariusza, tj.: szkody, zawinionego działania lub zaniechania Notariusza, a także związku przyczynowego pomiędzy szkodą a zawinionym działaniem lub zaniechaniem Notariusza. Przykładowo może to być brak zastrzeżenia w treści umowy deweloperskiej zapisów o karach umownych naliczanych na rzecz Nabywcy w związku z opóźnieniem w przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego. Wówczas szkodę będzie stanowić zupełna niemożliwość naliczenia kary umownej. Piecza nad wypełnieniem obowiązku zastrzeżenia w umowie kar umownych należy zarówno do dewelopera, jak i notariusza. W tym wypadku mówić będziemy o zawinionym działaniu notariusza.

Nie zawsze jednak błędy w umowie deweloperskiej będą równoznaczne z możliwością pociągnięcia Notariusza do odpowiedzialności deliktowej – jako jeden z wyjątków od tej zasady należy wskazać dokonanie przez notariusza błędnej wykładni prawa. Problematykę interpretacji obowiązujących przepisów poruszył Trybunał Konstytucyjny w uchwale z 7 marca 1995 r., w której stwierdził, że nie można generalnie wykluczyć pewnego „marginesu usprawiedliwienia” rozbieżności interpretacyjnych ze względu na szczególne okoliczności. Wątpliwości interpretacyjne zdarzają się często w funkcjonowaniu prawa i w związku z tym występują rozbieżności interpretacyjne nawet między autorytetami prawniczymi, dlatego niemożliwe do spełnienia byłoby wymaganie, aby wszyscy w jednakowy sposób rozstrzygali wszelkie wątpliwości interpretacyjne.

Odrębna odpowiedzialność Notariusza i Dewelopera

Podczas analizy elementów umowy deweloperskiej należy również czuwać nad tym, kto był odpowiedzialny za prawidłowość wskazywanych informacji. W przypadku nieprawidłowości dotyczących numeru pozwolenia na budowę, oznaczenia organu, który je wydał, oraz informacji, czy jest ostateczne lub czy zostało zaskarżone nabywca nie może wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym do Notariusza, ponieważ są to fakty, za których autentyczność odpowiedzialność ponosi deweloper, gdyż to on był stroną postępowania administracyjnego w sprawie wydania decyzji o pozwolenie na budowę. Może również dojść do sytuacji, w której odpowiedzialność za szkodę będzie dzielona na dewelopera oraz notariusza, a nabywca upoważniony będzie do żądania odszkodowania obejmującego utracone korzyści od obu podmiotów. Przykładem takiej sytuacji może być pominięcie w treści umowy deweloperskiej kary umownej należnej nabywcy⁵.

¹ Post. SN z 20.12.2016 r., V KK 316/16, OSNKW 2017, Nr 4, poz. 23

² B. Gliniecki, Ustawowe elementy treści umowy deweloperskiej, s. 49–52

³ Art. 49 Prawa o Notariacie red. Rataj/Szereda 2019, wyd. 1/Celichowski, Legalis;

⁴ Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 13.2.2014 r., I ACa 734/13, Legalis;

⁵ Art. 22 Ustawy deweloperskiej red. Osajda 2021, wyd. 6/Gliniecki, Legalis