by Anna Kempny

Prawo budowlane13 kwietnia 20210 comments

Wady fizyczne budynku – okres ochrony rękojmią a odpowiedzialność dewelopera na zasadach ogólnych

Szanowni Państwo,

co do zasady, deweloper odpowiada za wady fizyczne budynku z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Przyjmuje się, że wydanie nieruchomości ma miejsce najwcześniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży[1].

W okresie ochronyrękojmiąnabywca nieruchomość może w praktyce wystąpić z roszczeniem o:

• wymianę wadliwych elementów lub naprawę wad (w oparciu dot. przepisy o rękojmi);
• obniżenie ceny zakupu (w oparciu dot. przepisy o rękojmi);
• lub odstąpić od umowy (w przypadku wady istotnej nieruchomości).

Nabywca nieruchomości może wystąpić z roszczeniem z tytułu rękojmi w ciągu roku, licząc od dnia stwierdzenia wady, przy czym ustawodawca przyznał szczególną ochronę konsumentom.

Kupujący, którzy są konsumentami, mogą zgłosić deweloperowi wady nieruchomości nawet po upływie 4 lat od ich stwierdzenia. Kodeks cywilny przewiduje bowiem, że roszczenia konsumentów z tytułu rękojmi nie mogą się przedawnić przed upływem okresu rękojmi (tj. 5 lat od dnia wydania nieruchomości), niezależnie od tego, kiedy wada została stwierdzona.

Ponadto, jeżeli deweloper podstępnie zataił wadę, jego odpowiedzialność z tytułu rękojmi nie jest ograniczona żadnym terminem do stwierdzenia wady. Zgodnie z orzecznictwem, sprzedawca podstępnie zataił wadę, jeżeli wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej pozostającego w nieświadomości kupującego[2].

Czy po upływie terminu rękojmi kupujący może dochodzić odpowiedzialności dewelopera za wykryte wady budynku?

Kupujący może dochodzić roszczeń z tytułu wad budynku również na zasadach ogólnych, tj. z tytułu odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 kodeksu cywilnego) w ciągu 6 lat (jeżeli nabywcą jest konsument) lub 3 lat (jeżeli nabywcą jest przedsiębiorca dokonujący zakupu w ramach prowadzonej przez siebie działalności) od końca roku, w którym zaistniała szkoda.

Należy zauważyć, że deweloper odpowiada wtedy nie za wady, ale za szkodę spowodowaną wadą wynikłą z nienależytego wykonania umowy polegającego na wydaniu kupującemu rzeczy wadliwej. Szkoda ta wyraża się różnicą między wysokością zapłaconej sprzedawcy ceny, będącej ekwiwalentem niewadliwego przedmiotu sprzedaży, a wartością rzeczy wadliwej w chwili jej wydania kupującemu[3]

Dochodzenie należności na zasadach ogólnych jest trudniejsze niż w przypadku odpowiedzialności na podstawie rękojmi. W ewentualnym postępowaniu sądowym, kupujący musi udowodnić fakt nienależytego wykonania zobowiązania przez sprzedawcę, rodzaj i wysokość szkody oraz istnienie normalnego związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. Odpowiedzialność sprzedawcy za nienależyte wykonanie umowy nie jest absolutna (jak w przypadku rękojmi) – sprzedawca może bronić się udowadniając brak swojej winy. W przypadku roszczenia opartego na przepisach dotyczących rękojmi, wystarczy że kupujący wykaże fakt wystąpienia wady w okresie rękojmi.

Jeżeli są Państwo zainteresowani uzyskaniem dodatkowych informacji w powyższym zakresie, zachęcamy do kontaktu z naszymi specjalistami.

Z wyrazami szacunku,

Zespół KBZ

[1] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 kwietnia 2014 r., sygn. akt: II CSK 415/13

[2] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 kwietnia 2014 r., sygn. akt: II CSK 415/13

[3] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2005r., sygn. akt II CK 291/05