by KBZ Legal

Obrót nieruchomościami7 grudnia 20210 comments

Rozliczenie zaliczek we wspólnotach mieszkaniowych

Kontynuujemy nasze publikacje z serii #Nieruchomości. W kolejnych wpisach przybliżymy najważniejsze zagadnienia prawne i problemy praktyczne związane z zarządzaniem wspólnotami mieszkaniowymi.

Najczęstsze problemy przy rozliczaniu zaliczek od członków wspólnot mieszkaniowych

Wraz z końcem roku kalendarzowego zarządcy wspólnot mieszkaniowych przystępują do rozliczenia zaliczek uiszczanych co miesiąc przez członków wspólnot mieszkaniowych. Obejmują one należności wpłacone nie tylko na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, ale i na pokrycie kosztów utrzymania poszczególnych lokali. To rozróżnienie ma szczególne znaczenie w kontekście możliwości dysponowania przez wspólnotę mieszkaniową ewentualną nadwyżką powstałą po rozliczeniu.

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

W myśl art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Czy wspólnota może zasilić fundusz remontowy nadwyżką pozostałą po rozliczeniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną?

Jak wynika z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 r. wydanego w sprawie
o sygn. akt: II CSK 358/10 nadwyżka pozostała po rozliczeniu środków wpłaconych przez członków wspólnoty mieszkaniowej na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną może zostać przeznaczona na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej na podstawie uchwały właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa może także pozostawić nadwyżkę na rachunku bankowym bądź zwrócić ją właścicielom poszczególnych lokali.

Jeden z właścicieli ma zaległości w płatnościach. Czy członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą podjąć uchwałę o pokryciu tych zaległości z nadwyżki?

Wyjaśniamy, że wspólnota mieszkaniowa nie może przeznaczyć nadwyżki wynikającej z rozliczenia zaliczek wpłacanych na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną na pokrycie zaległości w płatnościach jej członków.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 9 stycznia 2020 r. wydanym w sprawie o sygn. akt: I ACa 507/19:

brak jest podstaw do przyjęcia, aby wspólnota mogła zadysponować nadwyżką w opłatach przeznaczonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej na pokrycie ewentualnych niedoborów w opłatach uiszczanych przez właścicieli lokali na poczet usług komunalnych dostarczanych do tych lokali. Co więcej, w ocenie Sądu Apelacyjnego w Białymstoku należy odróżnić zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną od zaliczek na indywidualne koszty utrzymania i eksploatacji lokali. Żaden z właścicieli nie jest zobowiązany pokrywać wydatków obciążających innego właściciela, a środki wpłacane przez właścicieli na ten cel nie są zaliczkami na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i zarządca ma obowiązek rozliczyć się z nich po zakończeniu okresu rozrachunkowego, gdyż ewentualna nadpłata z tytułu tych zaliczek stanowi nadal własność właścicieli lokali.

Czy nadwyżkę wynikająca z rozliczenia wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali wspólnota mieszkaniowa może przeznaczyć na fundusz remontowy?

Wspólnota mieszkaniowa nie może decydować o przeznaczeniu nadwyżki wynikającej z rozliczenia wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali. Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 lutego 2001 r., wydanym w sprawie o sygn. akt: I ACa 1309/00

wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie.

Tym samym wspólnota mieszkaniowa ma możliwość decydowania o przeznaczeniu nadwyżki powstałej w wyniku rozliczenia zaliczek uiszczonych przez właścicieli poszczególnych lokali na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Natomiast nadwyżka związana z kosztami utrzymania poszczególnych lokali stanowi własność poszczególnych właścicieli lokali i winna zostać im zwrócona.

Zachęcamy do śledzenia naszych kolejnych publikacji i kontaktu z naszymi ekspertami.