by KBZ Legal

Obrót nieruchomościami3 grudnia 20210 comments

Umowa rezerwacyjna według nowej ustawy deweloperskiej

Na jakich zasadach można zarezerwować sobie pierwszeństwo do nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego?

Zawieranie umów rezerwacyjnych, chociaż dobrowolne, staje się coraz popularniejsze, zwłaszcza w efekcie galopujących cen nieruchomości. Dlatego też, ustawodawca zdecydował się kompleksowo uregulować ten typ umowy w nowej ustawie deweloperskiej. Przepisy wejdą w życie 1 lipca 2022 r.

Umowa rezerwacyjna – co to takiego?

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia z dnia 20 maja 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177) (dalej: „nowa ustawa deweloperska”), wprowadza regulację dotyczącą umowy rezerwacyjnej. Należy wskazać, iż dotychczas nie istniały przepisy, które regulowałyby treść i postanowienia umowy deweloperskiej.  Skutkiem powyższego, Deweloperzy mogli dowolnie kształtować postanowienia takiej umowy, ustalając rażąco wygórowane opłaty rezerwacyjne lub prawo odstąpienia od umowy bez uzasadnienia, a tym samym bez żadnych konsekwencji prawnych.

Nowa ustawa deweloperska zmienia ten stan rzeczy i wprowadza cały rozdział poświęcony umowie rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna to umowa zawierana pomiędzy Deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży – „Rezerwującym”. Jej celem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez Rezerwującego. Co ważne, według nowych przepisów, zawarcie umowy rezerwacyjnej nadal nie będzie obowiązkowe, jednakże, jeżeli strony zdecydują się na jej podpisanie, będzie ona musiała być zgodna z wprowadzanymi przepisami.

Jaki charakter ma Umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna nie ma charakteru umowy przedwstępnej. Ma ona jedynie na celu czasowe wyłączenie lokalu z oferty sprzedażowej Dewelopera. Należy podkreślić, iż niewypełnienie przez dewelopera postanowień umowy rezerwacyjnej nie rodzi po stronie Rezerwującego jakiegokolwiek roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie oznacza to jednak, że umowa rezerwacyjna nie może zawierać elementów charakterystycznych również dla umowy przedwstępnej.

Jakie elementy powinna zawierać Umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Powinna ona zawierać następujące elementy:

1. strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
2. cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez Rezerwującego z oferty sprzedaży;
3. wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
4. okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez Rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony, który powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez Rezerwującego decyzji kredytowej.

Obowiązki informacyjne Dewelopera

W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej na deweloperze spoczywa obowiązek informacyjny, polegający na informowaniu Rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie.

Czy Rezerwujący musi ponieść jakiekolwiek opłaty z tytułu zawarcia umowy rezerwacyjnej?

Podpisując umowę rezerwacyjną, strony mogą uregulować w niej obowiązek poniesienia przez Rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Wysokość opłaty nie może jednak przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

Kiedy Deweloper zwróci opłatę rezerwacyjną?

Opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi Rezerwującemu, w następujących przypadkach:

1. Rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu,
   w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
2. Deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, nie wykonuje zobowiązania wynikającego
   z umowy rezerwacyjnej;
3. Deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania Rezerwującego.

Dobra wiadomość dla nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych – opłata rezerwacyjna zaliczona zostanie na poczet ceny nabycia nieruchomości!

Co istotne, opłata rezerwacyjna będzie zaliczana na poczet ceny nabycia nieruchomości. Jeżeli umowa deweloperska (bądź inna z umów regulowanych przez ustawę) zostanie zawarta, wówczas Deweloper będzie zobligowany do wpłacenia opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od dnia zawarcia umowy.

W razie pytań lub wątpliwości, zapraszamy do kontaktu z naszymi specjalistami.