by Marcin Barczyk

Obrót nieruchomościami15 stycznia 20210 comments

Czym jest „due diligence” nieruchomości i kiedy należy je przeprowadzić?

Szanowni Państwo,

Due diligence to nic innego jak kompleksowa analiza stanu prawnego nieruchomości jak również jej stanu faktycznego, stosowana przy zakupie nieruchomości. Celem przeprowadzenia tego badania jest weryfikacja prawdziwości informacji przekazanych przez sprzedającego i rozpoznanie ryzyka związanego z nabyciem danej nieruchomości. Identyfikacja problemów, które mogą się pojawić, ma finalnie pomóc nabywcy w podjęciu decyzji czy planowana transakcja jest dla niego opłacalna i odpowiada jego planom biznesowym.

Pierwszym krokiem jaki należy podjąć przeprowadzają tego typu badanie jest ustalenie tytułu prawnego do nieruchomości, czemu służy analiza podstawowego dokumentu jakim jest Księga Wieczysta nieruchomości, jak również samych dokumentów zgromadzonych w aktach Księgi Wieczystej znajdujących się z sądzie miejsca położenia nieruchomości. Powyższe pozwoli ustalić, czy osoba zbywająca nieruchomość, rzeczywiście jest uprawniona do przeniesienia zadeklarowanego przez nią prawa własności nieruchomości. Księga Wieczysta zawiera także informacje dotyczące położenia nieruchomości, jej powierzchni, hipotek lub innych praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim, albo ograniczeń korzystania z tej nieruchomości.

Kolejno zweryfikowaniu podlegać powinien wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Pozwala on na ustalenie jakiego rodzaju są grunty składające się na daną nieruchomość oraz sprawdzenie czy informacje jakich dostarcza wyrys i wypis z ewidencji są tożsame z informacjami przedstawionymi w Księdze Wieczystej np. w zakresie powierzchni gruntu. Istotne jest także ustalenie czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Wykluczyć trzeba też istnienie prawa pierwokupu na rzecz jakiegokolwiek podmiotu trzeciego, w szczególności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Zbadać należy również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o ile taki obowiązuje na terenie na którym znajduje się nieruchomość lub decyzję o warunkach zabudowy. Pozwoli to ustalić na jakie cele może być przeznaczona dana nieruchomość np. mieszkaniowe, usługowe, produkcyjne i czy cel jest zgodny z planami nabywcy. W przypadku braku zgodności, prowadzenie zamierzonej inwestycji na nieruchomości nie będzie możliwe. Z kolei konieczność zmiany decyzji o warunkach zabudowy, może znacznie opóźnić rozpoczęcie inwestycji na nieruchomości. Ze strony sprzedawcy, informacja o przeznaczeniu nieruchomości, pozwoli na określenie grona potencjalnych kontrahentów zainteresowanych kupnem nieruchomości i umożliwi przedstawienie oferty z ukierunkowaniem na możliwości inwestycyjne jakie niesie ze sobą nabycie danej nieruchomości.

W toku due diligence przenalizowane winny zostać wszelkie kwestie związane z przepisami dotyczącymi ochrony środowiska oraz ochrony konserwatorskiej, które potencjalnie mogą powodować ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości. Przepisy te z uwagi na znaczną restrykcyjność mogą skutecznie przeszkodzić w rozpoczęciu zamierzonej inwestycji przez nabywcę. Niebagatelne znaczenie mają  także aspekty związane z istniejącą na nieruchomości infrastrukturą energetyczną, kanalizacyjną, gazową, czy też ciepłowniczą. Koszty doprowadzenia którejkolwiek z instalacji w razie jej braku, mogą skutecznie zniechęcić potencjalnego kupującego do sfinalizowania transakcji.

Z uwagi na fakt, iż nabywca nieruchomości odpowiada za zobowiązania podatkowe zbywcy solidarnie, konieczne jest zbadania czy nie istnieją żadne zaległości podatkowe związane z nieruchomością. Warto zwrócić uwagę także, na wszelkie dokumenty związane z toczącymi się postępowaniami sądowymi, administracyjnymi, egzekucyjnymi.

Mając na uwadze, że w przypadku przygotowywania due diligence dla konkretnego klienta nadrzędnym celem jest ustalenie czy nabycie nieruchomości będzie pomocne w realizacji przedsięwzięcia planowanego przez nabywcę, zakres badań poszczególnych nieruchomości może się znacznie różnić np. w zakresie przeprowadzonych badań technicznych, jednakże przeprowadzenie wyżej wymienionych czynności z zakresu badań stanu prawnego, będzie uzasadnione w większości przypadków. Właściwie przeprowadzona analiza stanu prawnego oraz faktycznego nieruchomości, daje dobrą podstawę do prowadzenia negocjacji warunków planowanej transakcji, w szczególności w zakresie ceny sprzedaży nieruchomości.

W razie pytań lub wątpliwości, zachęcamy Państwa do kontaktu z naszymi specjalistami.

Z wyrazami szacunku,

Zespół KBZ