by KBZ Legal

Obrót nieruchomościami11 października 20210 comments

Odbiór nieruchomości od dewelopera

Kiedy możliwe jest dokonanie odbioru końcowego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego?

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 1445) (dalej: „Ustawa deweloperska”) wprowadza obowiązek dokonania odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę (dalej również jako: „Odbiór”), przed przeniesieniem na nabywcę prawa własności tego lokalu albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Odbioru można dokonać wyłącznie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, w którym znajduje się przedmiot umowy deweloperskiej podlegający odbiorowi. Obowiązek ten spoczywa zarówno na deweloperze jak i na nabywcy.

Konsekwencje wynikające z takiego zapisu, a także inne przydatne informacje opisane zostały poniżej.

Jak powinien wyglądać prawidłowo dokonany odbiór?

Odbiór jest istotną czynnością, która pozwala nabywcy na zweryfikowanie jakości lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i tego, czy jego wykonanie jest zgodne m.in. z umową deweloperską, projektem budowlanym, a także przepisami prawa budowlanego. W odbiorze uczestniczy nabywca i deweloper, co nie wyklucza, aby w tej czynności brały udział inne osoby wskazane przez strony umowy deweloperskiej. Potwierdzeniem dokonania odbioru jest sporządzenie protokołu, w którym wskazać należy miejsce i czas dokonania czynności, charakterystykę przedmiotu umowy podlegającemu odbiorowi, a także przebieg czynności. W protokole należy również zawrzeć opis ewentualnych wad, które stwierdził nabywca. Odbiór następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Ponadto, zgodnie z przepisami Ustawy deweloperskiej, Umowa deweloperska musi zawierać termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Czy nabywca może odmówić dokonania odbioru lokalu lub domu, a jeżeli tak to w jakich okolicznościach?

Pomimo że Ustawa deweloperska nie wskazuje w jakich przypadkach nabywca może odmówić dokonania odbioru, nie ulega wątpliwości, że istnieją pewne sytuacje, w których jest to możliwe. Jako przykład takich zdarzeń, opierając się na poglądach prezentowanych w literaturze – wskazać można m.in. przypadek:

• Gdy zachodzi istotna różnica przedmiotu umowy od tego, jak zostało to ustalone w umowie deweloperskiej,
• Gdy wykonanie przedmiotu umowy w sposób uniemożliwiający korzystanie z niego do celów mieszkaniowych,
• Gdy ujawniły się istotne wady przedmiotu umowy¹.

Czy deweloper może odstąpić od umowy w razie niestawiennictwa nabywcy na odbiór?

Zgodnie z przepisem art. 29 ust. 5 Ustawy deweloperskiej, deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy nabywca dwukrotnie nie stawi się na odbiór lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Aby było to możliwe, konieczne jest dwukrotne doręczenie nabywcy pisemnego wezwania do stawiennictwa na odbiór w odstępie co najmniej 60 dni. Należy jednak pamiętać, że jeśli niestawienie się nabywcy spowodowane jest działaniem siły wyższej, deweloper nie może skorzystać z przysługującego mu prawa odstąpienia od umowy.

Czy odbiór końcowy to coś innego niż odbiór techniczny?

W praktyce poza odbiorami końcowymi, funkcjonują również odbiory techniczne. Odbiór techniczny dokonywany jest przed dopuszczeniem budynku do użytkowania. Jego celem jest wstępne zapoznanie się nabywcy z przedmiotem umowy deweloperskiej i wykrycie ewentualnych wad. Istotne jest, że odbiór techniczny nie może zastąpić odbioru końcowego, który jest dokonywany na podstawie art. 27 Ustawy deweloperskiej².

¹ Art. 27 OchrNabU red. Osajda 2021, wyd. 6/Gliniecki, Legalis

² Art. 27 OchrNabU red. Osajda 2021, wyd. 6/Gliniecki, Legalis