![](https://kbzlegal.pl/wp-content/uploads/2021/10/media-3.jpg)
Odbiór nieruchomości od dewelopera
Kiedy możliwe jest dokonanie odbioru końcowego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego?
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 1445) (dalej: „Ustawa deweloperska”) wprowadza obowiązek dokonania odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę (dalej również jako: „Odbiór”), przed przeniesieniem na nabywcę prawa własności tego lokalu albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Odbioru można dokonać wyłącznie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, w którym znajduje się przedmiot umowy deweloperskiej podlegający odbiorowi. Obowiązek ten spoczywa zarówno na deweloperze jak i na nabywcy.
Konsekwencje wynikające z takiego zapisu, a także inne przydatne informacje opisane zostały poniżej.
Jak powinien wyglądać prawidłowo dokonany odbiór?
Odbiór jest istotną czynnością, która pozwala nabywcy na zweryfikowanie jakości lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i tego, czy jego wykonanie jest zgodne m.in. z umową deweloperską, projektem budowlanym, a także przepisami prawa budowlanego. W odbiorze uczestniczy nabywca i deweloper, co nie wyklucza, aby w tej czynności brały udział inne osoby wskazane przez strony umowy deweloperskiej. Potwierdzeniem dokonania odbioru jest sporządzenie protokołu, w którym wskazać należy miejsce i czas dokonania czynności, charakterystykę przedmiotu umowy podlegającemu odbiorowi, a także przebieg czynności. W protokole należy również zawrzeć opis ewentualnych wad, które stwierdził nabywca. Odbiór następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Ponadto, zgodnie z przepisami Ustawy deweloperskiej, Umowa deweloperska musi zawierać termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Czy nabywca może odmówić dokonania odbioru lokalu lub domu, a jeżeli tak to w jakich okolicznościach?
Pomimo że Ustawa deweloperska nie wskazuje w jakich przypadkach nabywca może odmówić dokonania odbioru, nie ulega wątpliwości, że istnieją pewne sytuacje, w których jest to możliwe. Jako przykład takich zdarzeń, opierając się na poglądach prezentowanych w literaturze – wskazać można m.in. przypadek:
- Gdy zachodzi istotna różnica przedmiotu umowy od tego, jak zostało to ustalone w umowie deweloperskiej,
- Gdy wykonanie przedmiotu umowy w sposób uniemożliwiający korzystanie z niego do celów mieszkaniowych,
- Gdy ujawniły się istotne wady przedmiotu umowy1.
Czy deweloper może odstąpić od umowy w razie niestawiennictwa nabywcy na odbiór?
Zgodnie z przepisem art. 29 ust. 5 Ustawy deweloperskiej, deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy nabywca dwukrotnie nie stawi się na odbiór lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Aby było to możliwe, konieczne jest dwukrotne doręczenie nabywcy pisemnego wezwania do stawiennictwa na odbiór w odstępie co najmniej 60 dni. Należy jednak pamiętać, że jeśli niestawienie się nabywcy spowodowane jest działaniem siły wyższej, deweloper nie może skorzystać z przysługującego mu prawa odstąpienia od umowy.
Czy odbiór końcowy to coś innego niż odbiór techniczny?
W praktyce poza odbiorami końcowymi, funkcjonują również odbiory techniczne. Odbiór techniczny dokonywany jest przed dopuszczeniem budynku do użytkowania. Jego celem jest wstępne zapoznanie się nabywcy z przedmiotem umowy deweloperskiej i wykrycie ewentualnych wad. Istotne jest, że odbiór techniczny nie może zastąpić odbioru końcowego, który jest dokonywany na podstawie art. 27 Ustawy deweloperskiej2.
1 Art. 27 OchrNabU red. Osajda 2021, wyd. 6/Gliniecki, Legalis
2 Art. 27 OchrNabU red. Osajda 2021, wyd. 6/Gliniecki, Legalis
Latest Posts
![](https://kbzlegal.pl/wp-content/uploads/2018/11/Joanna-Boron-kbz-120x120.jpg)
Dyrektywa w sprawie należytej staranności przedsiębiorstw (CSDDD)
24 kwietnia 2024 r. Parlament Europejski przyjął dyrektywę Corporate Sustainability Due Diligence Directive (Dyrektywa CSDDD w sprawie należytej...
![](https://kbzlegal.pl/wp-content/uploads/2020/11/Patrycja-Kurzaj-120x120.jpg)
Spory sądowe w procesach budowlanych – roszczenia podwykonawcy wobec inwestora na podstawie art. 6471 Kodeksu cywilnego
W sektorze budowlanym często dochodzi do sporów między różnymi uczestnikami procesu inwestycyjnego. Jednym z takich sporów są roszczenia podwykonawców (i...